先日、(週刊『全国賃貸住宅新聞』調べ)「2019年 管理戸数ランキング995社」が発表されました。

まず、「そんな新聞があるのか」
なんて声も聞こえてきそうですが、業種ごとの新聞はたくさんあります。

TOKIOの城島リーダーが定期購読しているという事で少し話題になった「日本農業新聞」や、歴史があり有名な「流通ジャーナル」、「建通新聞」、ユニークな業界だと石鹸新報なんてのもあります。

今回の記事とは全く関係ないので詳しくは書きませんが紙面内容としては、化学製品を扱う企業の情報や製品について書かれています。

とにかく、2019年 管理戸数ランキング995社が発表されたんです。

1位は不動の大東建託です。
もう20年以上ずーっと1位です。

今回の結果でも、2位以下は戸数をあまり伸ばせていませんが、大東建託は昨年から1年で5万戸以上増加しました。
(1棟あたりの戸数を8戸として考えると、毎日17棟ずつ建っている計算。)

1位の大東建託に敬意を表し、少しだけ大東建託に触れてみましょう。

大東建託が何故、強いかと言うと、

いい部屋ネット 大東建託♪と書けば、
ほぼ全員、メロディーが浮かんでくるぐらいに有名です。

TVでCMを見ない日はありません。(ある)
お金かけてます。

そして、営業が強いからです。

従業員数9,000人超で平均勤続年数(年)が10年以下なのは、離職率の高さも原因でしょう。

それぐらい、営業マンにかかる圧は高いのでしょうね。(想像です)

報酬を高く設定し優秀な人材を集め、ガンガン営業します。

しかし、どんな優秀な人材を集めても、理が無ければアパートは建ちません。

賃貸アパート管理サービスを行う企業の
営業スキームについて書いてみようと思います。

それが、この記事のタイトル
「なぜ賃貸アパートは建ち続けるのか」の表面的な答えです。

いきなり、結論を書きますが、
サブリース契約」です。

管理サービス業者は管理するアパート全てを自分たちで建てている訳ではありません。

オーナーとなる物件の所有者がいます。

オーナーが銀行から借り入れをし、アパートを建て、管理サービス業者とサブリース契約を結びます。

サブリース契約と聞くと、良くないイメージを抱く方もいらっしゃるかもしれませんが、サブリース契約自体に違法性はなく、立派な契約です。

スポンサーリンク

サブリース契約の仕組み

サブリース契約と言うのは、賃貸アパート管理会社が物件をオーナーから一括で借り上げ、入居者に転貸するシステムです。
管理会社は入居者から家賃を受け取り、管理手数料を差し引き、保証賃料として残りをオーナーに支払います。サブリース契約を結ぶと、安定した賃料収入が不動産会社によって保証され、入居者対応もすべて不動産会社が行ないます。

メリットを多く交え、契約を説明しましたが、
サブリース契約に負のイメージを抱く要因となるのが、保証賃料の見直しです。

大東建託を例に出すと
オーナーと大東建託は35年の一括借り上げ契約を結びます。
その契約の中で、当初10年間の借上賃料固定。以降の更新は5年ごと(居住用)と謳われています。
(契約により異なる場合も)

この10年経過後の保証賃料の見直しにより資金繰りが悪化するオーナーが居ます。

その部分だけを切り取り、メディアが叩く光景を何度か見ました。
クローズアップ現代等

確かに、賃料の見直しにより収入が減少し、建築費用に充てた借入の返済に困るという事は実際にありますので、将来の空室状況などをある程度予測し、過疎化が見込まれる場所にアパートを建てる事は危険です。

10年先にも、世帯数が大きく減少しない地域で検討し、大きい道路、企業の数、交通機関などを考慮する事が必要です。

ある程度、サブリース契約についてのメリット・デメリットを書きましたがサブリース契約の問題なんてのは、もう何年も前から言われてますし、インターネットで「サブリース デメリット」等で検索すればたくさん書かれています。

詐欺と言い切るサイトもあるぐらいです。


ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

あ、「かぼちゃの馬車(㈱スマートデイズ)とスルガ銀行」の件は本当に詐欺ですよ。
そもそも、与信をクリアできない人間へ(通帳残高を改ざんし)融資を行い、シェアハウスを建てさせ、保証賃料さえ支払わなかったんですから。

オーナー、スマートデイズ、スルガ銀行
全員不幸になりました。

オーナー  
借金とシェアハウスが残った(借金の半分の価値)

スマートデイズ  
破産

スルガ銀行  
株価は6分の1に

その騙された(?)オーナー達は、今もスルガ銀行からは返済は猶予してもらってるみたいですけど、今後どうなるんでしょうね。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

それでも昨年1年間で事実、大東建託だけで5万戸増えているのです。

アパートのオーナーは馬鹿ではありません。

何故、増えるのでしょう?

そこには、契約に書かれているメリット以外の大きな「節税効果」があるからです。

長くなりましたので、詳しくは次の記事で。

最後までお読み頂きありがとうございました。

にほんブログ村 経営ブログ 企業 節税・税金対策へ
ぽちっとな?


にほんブログ村